تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان چقدر است؟
تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان در هر منطقه، معمولاً بین ۲ تا ۱۲ طبقه متغیر است. اما همه‌چیز به طرح تفصیلی، موقعیت زمین و ضوابط شهرداری بستگی دارد. شاید فکر کنید فقط بودجه است که سقف رو بالا می‌بره، اما در واقع قوانین شهری، مهم‌ترین نقش رو در تعیین ارتفاع ساختمان‌ها دارن. ساخت‌وساز در مناطق شهری و روستایی، تابع ضوابط و مقررات مشخصی است که نحوه ساخت سازه‌ها و تعداد طبقات مجاز هر ساختمان را مشخص می‌کند.
این قوانین نه‌تنها بر اساس مسائل فنی و ایمنی تدوین شده‌اند، بلکه جنبه‌های بصری و هویتی فضا را نیز در نظر می‌گیرند. در واقع، یکی از اهداف اصلی این مقررات، ایجاد هماهنگی در بافت شهری و حفظ نظم و زیبایی نمای کلی شهر یا روستا است. رعایت این اصول باعث می‌شود چهره محیطی که در آن زندگی می‌کنیم، منسجم و چشم‌نواز باقی بماند.
شاخص‌های کلیدی در تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان
بدیهی است که هر سازنده یا مالکی تمایل دارد از حداکثر ظرفیت زمین خود بهره‌برداری کند و تعداد طبقات بیشتری بسازد. اما این خواسته در عمل با محدودیت‌هایی از سوی سازمان شهرداری مواجه است. این محدودیت‌ها براساس شاخص‌هایی تعیین می‌شوند که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم:
۱. درصد ساخت زمین و ضریب سطح اشغال
درصد ساخت زمین به مفهوم ضریب سطح اشغال اشاره دارد که حداکثر میزان مجاز ساخت بنا در یک زمین را مشخص می‌کند و توسط شهرداری‌ها تعیین می‌گردد. این ضریب بسته به شهر و منطقه متفاوت است و عدد ثابتی ندارد. در ایران، درصدهای ۴۰ و ۶۰ از جمله متداول‌ترین ضرایب سطح اشغال هستند که اکثر زمین‌ها شامل آن می‌شوند و معمولاً به صورت ۰.۴، ۰.۶ و غیره نمایش داده می‌شوند.
برای مثال، اگر به عنوان یک سازنده حرفه‌ای بخواهید در زمینی به مساحت ۳۵۰ مترمربع با ضریب اشغال ۶۰ درصد، اقدام به ساخت کنید، تنها مجاز به ساخت ۲۱۰ متر از آن خواهید بود. همچنین در تعیین درصد زمین، علاوه بر ضریب اشغال، باید به عوامل دیگری مانند هم‌راستا بودن ساختمان‌ها، پیشروی در اطراف زمین‌های کلنگی، میزان عقب‌نشینی، فاصله از خیابان، ارتفاع ساختمان و… نیز توجه کرد. مهم است بدانید که طبق آخرین قوانین، بالکن نیز به عنوان بخشی از ضریب اشغال در نظر گرفته می‌شود.
۲. ضریب سطح زیربنا
ضریب سطح زیربنا یکی از معیارهایی است که شهرداری به‌صورت درصد تعیین می‌کند و نشان می‌دهد در مجموع، چه مقدار زیربنا برای یک زمین قابل ساخت است. برای نمونه، اگر این ضریب ۱۵۰ درصد باشد و شما زمینی به مساحت ۴۰۰ متر مربع داشته باشید، حداکثر زیربنایی که می‌توانید بسازید ۶۰۰ متر مربع خواهد بود. حالا اگر ضریب سطح اشغال برای این زمین ۲۰۰ متر مربع در نظر گرفته شود، با تقسیم ۶۰۰ بر ۲۰۰ متوجه می‌شویم که ساخت ۳ طبقه روی این زمین مجاز خواهد بود.
مطلب مرتبط: چگونه عمر مفید ساختمان ها را بیشتر کنیم؟
عوامل مؤثر در تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان
تعداد طبقات مجاز برای ساخت ساختمان تحت تأثیر مجموعه‌ای از عوامل قرار دارد که می‌توان آنها را به دو گروه کلی عوامل عمومی و عوامل اختصاصی تقسیم‌بندی کرد. علاوه بر این، درصد ساخت زمین و ضریب سطح زیربنا نیز نقش بسیار مهمی در تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان دارند.
| دسته‌بندی | عامل | توضیحات |
|---|---|---|
| عوامل عمومی | عرض گذر | حداقل عرض گذر برای احداث یک طبقه، ۶ متر در نظر گرفته می‌شود و با افزایش عرض گذر، امکان ساخت طبقات بیشتر فراهم می‌گردد. |
| تراکم ساختمانی | به عنوان مثال، تراکم ۶۰ درصد یعنی اجازه ساخت بنا تا ۶۰ درصد مساحت کل زمین وجود دارد. | |
| منطقه‌بندی شهری | طرح‌های جامع و تفصیلی شهری، کاربری‌های مختلفی برای هر منطقه تعیین می‌کنند که بر تعداد طبقات تأثیرگذار است. | |
| فاصله از معابر اصلی | هرچه فاصله از معابر اصلی بیشتر باشد، معمولاً تعداد طبقات مجاز کاهش می‌یابد. | |
| منظر و چشم‌انداز | برای حفظ زیبایی و چشم‌انداز شهری، محدودیت‌هایی در ارتفاع و تعداد طبقات ساختمان‌ها اعمال می‌شود. | |
| عوامل اختصاصی | نوع کاربری | کاربری‌های مختلف مانند مسکونی، تجاری یا اداری، مقررات خاص خود را درباره تعداد طبقات دارند. |
| ابعاد و شکل زمین | زمین‌هایی با شکل یا ابعاد غیرمعمول ممکن است محدودیت‌های بیشتری در تعداد طبقات داشته باشند. | |
| وضعیت توپوگرافی | در زمین‌های دارای شیب، به دلایل فنی و ایمنی، تعداد طبقات قابل ساخت معمولاً کمتر در نظر گرفته می‌شود. | |
| وجود ابنیه تاریخی یا فرهنگی | در محدوده‌های حفاظتی ابنیه تاریخی یا فرهنگی، محدودیت‌هایی برای ارتفاع و تعداد طبقات ساختمان‌ها وجود دارد. | |
| تأثیر بر حقوق مجاورین | اضافه‌ساخت طبقات نباید باعث ایجاد سایه، اشراف یا مزاحمت برای ساختمان‌ها و ساکنان مجاور شود. |
این عوامل در کنار هم، چارچوبی برای تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان فراهم می‌کنند که بسته به شرایط هر پروژه و منطقه، ممکن است تفاوت‌هایی داشته باشد.
مطلب مرتبط: نحوه محاسبه عوارض ساختمان
نحوه تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان با توجه به عرض کوچه
تعداد طبقات مجاز برای ساخت یک ساختمان در ایران تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار دارد که یکی از مهم‌ترین آنها، عرض کوچه یا معبر مجاور ملک است. بر اساس ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان، هرچه عرض گذر بیشتر باشد، امکان ساخت طبقات بالاتر نیز فراهم می‌شود. این معیار به منظور حفظ ایمنی، نورگیری مناسب و رعایت حقوق شهروندی تعیین شده است.
مطابق با این مقررات، حداقل عرض کوچه برای ساخت تعداد طبقات مختلف به شرح زیر خواهد بود:
- ساخت دو طبقه: حداقل ۶ متر
- ساخت سه طبقه: حداقل ۸ متر
- ساخت چهار طبقه: حداقل ۱۰ متر
- ساخت پنج طبقه: حداقل ۱۲ متر
- ساخت شش طبقه: حداقل ۱۴ متر
- ساخت هفت طبقه: حداقل ۱۶ متر
- ساخت هشت طبقه: حداقل ۱۸ متر
- ساخت نه طبقه: حداقل ۲۰ متر
- ساخت ده طبقه: حداقل ۲۲ متر
- ساخت یازده طبقه: حداقل ۲۴ متر
- ساخت دوازده طبقه: حداقل ۲۶ متر
به بیان ساده، اگر معبر مقابل ملک شما ۱۰ متر عرض داشته باشد، در حالت معمول تنها امکان ساخت دو طبقه خواهید داشت. برای احداث یک ساختمان ۱۲ طبقه، عرض گذر باید دست‌کم به ۲۶ متر برسد. البته این موارد به‌عنوان قواعد کلی در نظر گرفته می‌شوند و ممکن است با توجه به شرایط خاص هر منطقه، استثناهایی نیز اعمال گردد.
تعداد طبقات مجاز در کوچه ۶ متری
طبق مقررات ملی ساختمان ایران و ضوابط شهرسازی، در کوچه‌های با عرض ۶ متر معمولاً مجاز به ساخت ساختمان دو طبقه هستید. با این حال، این یک قانون کلی است و در برخی مناطق، مثل طرح تفصیلی جدید تهران، محدودیت‌ها سخت‌تر شده و امکان ساخت فقط یک طبقه وجود دارد. علاوه بر عرض کوچه، عواملی مثل نوع کاربری زمین، شکل و اندازه زمین، توپوگرافی، وجود آثار تاریخی و رعایت حقوق همسایگان نیز در تعیین تعداد طبقات تاثیرگذار است.
تعداد طبقات مجاز در کوچه ۸ متری
در کوچه‌های ۸ متری، مطابق مقررات ملی ساختمان، ساخت ساختمان تا سه طبقه مجاز است. این قانون کلی است ولی بسته به شرایط منطقه‌ای و ویژگی‌های زمین، ممکن است استثناهایی وجود داشته باشد. عواملی مانند تراکم ساختمانی، منطقه‌بندی شهری و مشخصات زمین در این موضوع نقش دارند.
تعداد طبقات مجاز در کوچه ۱۰ متری
برای کوچه‌های ۱۰ متری معمولاً اجازه ساخت تا چهار طبقه صادر می‌شود. این محدودیت به منظور تعادل بین استفاده بهینه از زمین و حفظ کیفیت زندگی ساکنان تعیین شده است. البته در همه موارد ممکن است شرایط خاص منطقه‌ای باعث ایجاد استثنا شود.
در زمین ۲۰۰ متری چند طبقه می‌توان ساخت؟
یکی از متداول‌ترین سوال‌ها این است که در زمین ۲۰۰ متری چند طبقه میشه ساخت؟ تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان در زمین ۲۰۰ متری تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد که یکی از مهم‌ترین آنها عرض کوچه یا معبر روبروی ملک است. به طور کلی، در کوچه‌هایی با عرض کمتر از ۶ متر، اجازه ساخت حداکثر دو طبقه داده می‌شود. اگر عرض کوچه بین ۶ تا ۸ متر باشد، امکان ساخت تا سه طبقه فراهم است. در کوچه‌هایی که عرض آنها بین ۸ تا ۱۰ متر است، معمولاً مجوز ساخت چهار طبقه صادر می‌شود و در کوچه‌های با عرض بیشتر از ۱۰ متر، تعداد طبقات مجاز می‌تواند به پنج طبقه یا بیشتر افزایش یابد.
این قوانین به منظور تضمین دسترسی آسان به ساختمان‌ها و جلوگیری از افزایش بیش از حد تراکم در مناطق مسکونی وضع شده‌اند. البته عرض کوچه تنها عامل تعیین‌کننده تعداد طبقات در زمین ۲۰۰ متری نیست و عوامل دیگری نیز وجود دارند که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت و نقش مهمی در تعیین تعداد طبقات مجاز دارند.
تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران
در شهر تهران، تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان بسته به عوامل مختلفی مانند عرض خیابان‌ها، ارتفاع از سطح دریا و نوع کاربری ساختمان متفاوت است. برای کسب اطلاعات دقیق درباره نحوه تعیین تعداد طبقات مجاز در مناطق مختلف تهران، مطالعه بخش یازدهم قوانین ساخت‌وساز شهری توصیه می‌شود. به طور کلی، در بیشتر مناطق تهران، امکان ساخت ساختمان‌هایی با حداکثر ۶ طبقه وجود دارد.
اضافه اشکوب چیست؟
گاهی مالکان و سازندگان به دلایل مختلف، از جمله افزایش سوددهی، درخواست اضافه کردن طبقه‌ای بیشتر به ساختمان خود می‌کنند که به این طبقه اضافه، «اضافه اشکوب» گفته می‌شود. به این معنی که فرد در ابتدا پروانه ساخت مشخصی از شهرداری محل دریافت کرده و پس از مدتی، چه ساختمان آماده باشد یا در حال ساخت، تصمیم می‌گیرد طبقه یا طبقات جدیدی به ساختمان اضافه کند. در واقع، اضافه اشکوب به معنای افزایش ارتفاع ساختمان و توسعه بنا در ارتفاع است.
لازم به ذکر است که ساخت طبقه اضافی کار آسانی نیست، زیرا در سال‌های اخیر شهرداری‌ها برای صدور مجوز اضافه اشکوب سخت‌گیری بیشتری به خرج داده‌اند. با این حال، برخی تبصره‌ها و استثناهایی وجود دارد که متقاضیان می‌توانند از آنها بهره‌مند شوند و درخواست خود را ارائه دهند. هرچند این تبصره‌ها فرآیند مشخصی دارند، اما تأیید یا رد درخواست تا حد زیادی به نظر شهرداری منطقه مربوطه بستگی دارد.
برای کسانی که دارای زمین و سرمایه نقدی هستند، ساخت واحدهای مسکونی یک فرصت سرمایه‌گذاری مناسب به شمار می‌رود؛ اما باید توجه داشت که این کار نیازمند کسب مجوز از شهرداری و رعایت قوانین ساخت و ساز مربوط به هر منطقه است. این قوانین با توجه به شرایط مختلف شهری، مانند امکانات منطقه و عرض معابر، متفاوت خواهند بود.
اگر می‌خواهید بدانید که مراحل ساخت طبقه اضافی روی طبقه ساختمان چیست، از شما دعوت می‌کنیم به مقاله آن مراجعه نمایید.
سخن آخر در مورد تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان
در نهایت، رعایت قوانین و ضوابط مربوط به تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان، نه تنها به حفظ ایمنی و زیبایی محیط شهری کمک می‌کند، بلکه باعث مدیریت بهتر فضای شهری و ارتقای کیفیت زندگی ساکنان می‌شود. آگاهی کامل از این مقررات و مشورت با مراجع ذی‌ربط، کلید موفقیت در اجرای پروژه‌های ساختمانی است و از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند.
